二手房如何簽訂合同 二手房合同簽訂注意事項(xiàng)

 　　不少買(mǎi)房人士因?yàn)榻?jīng)濟(jì)預(yù)算的不足，于是選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，但礙于二手房情況復(fù)雜，雙方買(mǎi)賣(mài)前要嚴(yán)格簽訂合同。那么， 二手房如何簽訂合同呢?二手房合同簽訂注意事項(xiàng)有哪些?一起來(lái)看看吧。

　　二手房如何簽訂合同?

　　1、簽訂合同前認(rèn)真核實(shí)房主的身份，嚴(yán)防假房主或者一房多賣(mài)的情況

　　這種情況在現(xiàn)實(shí)中是比較多見(jiàn)的，受害者最終往往是購(gòu)房者，因此必須嚴(yán)格核實(shí)房主身份。

　　2、簽訂合同時(shí)要明確約定付款時(shí)間和過(guò)戶時(shí)間

　　這個(gè)條款的重要性體現(xiàn)在賣(mài)房人希望得到價(jià)款，而買(mǎi)房者希望盡快入戶。但是如果期間出現(xiàn)房屋市價(jià)有大的變動(dòng)，就可能導(dǎo)致其中一方違約，帶來(lái)麻煩。

　　3、明確各種費(fèi)用的交接時(shí)間和方式

　　二手房因?yàn)槭翘幱谑褂弥械模詴?huì)存在如水電，煤氣，還有物業(yè)，暖氣，有線電視等費(fèi)用，其中有些費(fèi)用是需要預(yù)付的，有些是年終結(jié)算的，這些費(fèi)用如何交接，什么時(shí)候交接都必須有個(gè)明確的規(guī)定，否則容易引發(fā)糾紛。

　　4、必須寫(xiě)明違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款

　　違約條款是整個(gè)合同中比較重要的條款，它承擔(dān)著法律救濟(jì)的重要使命，合同在履行期間免不了會(huì)有違約現(xiàn)象，而通過(guò)違約條款的明確規(guī)定，可以確保受害一方能夠及時(shí)得到救濟(jì)。

　　5、結(jié)合該房屋具體特點(diǎn)約定一些補(bǔ)充條款

　　二手房購(gòu)房因?yàn)槠湫再|(zhì)關(guān)系，需要針對(duì)房屋本身的特點(diǎn)進(jìn)行合同撰寫(xiě)，盡量將自己需要保護(hù)的權(quán)益都寫(xiě)入合同，這樣才能比較可靠的保障購(gòu)房的利益，減少買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的變數(shù)和麻煩。

二手房如何簽訂合同 二手房合同簽訂注意事項(xiàng)（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

　　二手房合同簽訂注意事項(xiàng)：

　　1、出賣(mài)人必須是房屋的所有權(quán)人

　　非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣(mài)他人房屋。實(shí)踐中也有非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的情況，如父賣(mài)子房、子賣(mài)父房等親人之間代賣(mài)的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書(shū)代賣(mài)的。作為購(gòu)買(mǎi)人此時(shí)應(yīng)注意審查代賣(mài)人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書(shū)，仔細(xì)察看委托人和受托人的身份證明、委托書(shū)授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

　　2、出賣(mài)人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格

　　作為房屋出賣(mài)人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時(shí)不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)，所簽合同無(wú)效。具體分為以下兩種情形：

　　(1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無(wú)民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施民事行為，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護(hù)人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，他們只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護(hù)能力，進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護(hù)人的同意。未經(jīng)監(jiān)護(hù)人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　3、出賣(mài)房屋時(shí)應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意

　　我國(guó)《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無(wú)效。

　　房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。實(shí)踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書(shū)、戶口本等相關(guān)證書(shū)加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，買(mǎi)賣(mài)行為可能無(wú)效。

　　4、出賣(mài)房屋時(shí)不得侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

　　按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房?jī)r(jià)等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。如果購(gòu)買(mǎi)已出租房屋，應(yīng)要求出賣(mài)人提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣(mài)給他人，則承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　5、出賣(mài)的房屋不應(yīng)有權(quán)利限制

　　一是設(shè)有抵押，如通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋。買(mǎi)賣(mài)設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過(guò)戶。

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